珠海市关于深入推进旧厂房升级改造促进实体经济高质量发展的若干意见

关于深入推进旧厂房升级改造促进实体经济高质量发展的若干意见

（公开征求意见稿2021年8月26日）

为深入贯彻落实中央和省委、省政府关于推进供给侧结构性改革的决策部署，进一步推进我市旧厂房升级改造，优化城市空间结构和产业布局，保障产业发展空间，促进实体经济高质量发展，现依据相关政策规定，结合本市实际，提出如下意见：

一、适用范围

本意见适用于本市行政区域范围内的旧厂房整治、改建、拆建更新。

旧厂房，是指2009年12月31日前已建设使用，土地用途为工业用地或仓储用地的工业用房、仓储用房及配套用房。配套用房包括生产服务、行政办公及生活服务设施。

二、总体要求

各区政府（管委会）应强化政府统筹推动作用，落实国土空间规划相关要求，结合自身产业规划特点和区域评估情况，制定“十四五”期间辖区旧厂房更新计，深入推进旧厂房升级改造，为建设一批承载大项目、大产业、大集群的专业化园区提供有力支撑。

三、工作原则

实施旧厂房改建、拆建更新，应当以国土空间规划为基本依据，遵循积极推进“工改工”、稳步推进“工改产”、严格控制“工改商”、严格限制“工改居”的基本原则，合理引导市场预期，保障实体经济发展空间。

本意见所称工业用地，不包含新型产业用地。“工改工”，是指工业用地改造后保持土地用途不变，仓储用地改造后调整为工业用地；“工改产”，是指工业用地、仓储用地改造后调整为新型产业用地；“工改商”，是指工业用地、仓储用地改造后调整为商服用地；“工改居”，是指工业用地、仓储用地改造后调整为住宅用地。

四、积极推进“工改工”

（一）保障“工改工”实施空间。严格控制和保护工业用地控制线。除公共利益外，严格限制线内工业用地调整为其他用途，线内工业园区工业用地应当实施“工改工”。

（二）降低“工改工”门槛。2009年12月31日前已建设使用，国土空间规划用途为工业且确需实施升级改造的现状工业用地，上盖物占地比例不足30%的，可按规定纳入“三旧”改造标图建库范围。拆建范围内已供建设用地的用地面积小于1万平方米的，可实施拆建更新。

（三）鼓励提容增效。“工改工”项目取消容积率上限控制，可结合工业生产需求合理确定容积率、建筑高度及建筑系数上限。简化“工改工”项目规划调整审批程序，容积率3.0（含）以内的按照详细规划技术修正程序办理，容积率超出3.0的按照详细规划局部调整程序办理。

（四）加大配套支持。“工改工”项目配套用房的用地面积占比可提高至15%，配套用房计容建筑面积占比可提高至30%，提高部分可用于建设宿舍型保障性租赁住房。配套用房严禁建设成为商品住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。配套用房应与工业用房同步设计和报建，不早于工业用房建设及验收。项目实行分期建设的，当期配套用房计容建筑面积占项目总配套用房计容建筑面积的比例，最高可按工业用房建设比例实施。工业用房建设比例是指已建设及当期规划建设的计容建筑面积占工业用房总计容建筑面积的比例。

（五）放宽产权分割限制。“工改工”项目工业用房最高可按项目工业用房总计容建筑面积的50%分割转让。分割或分割转让部分的工业用房，以幢或层为基本单位。幢和层的最小单元面积分别为2000平方米、500平方米，且应当符合独立通行、独立使用和消防安全等要求。配套用房不得独立进行分割、分割转让或抵押。工业用房分割、分割转让或抵押的，配套用房最高可按工业用房实施的比例一并分割、分割转让或抵押。以产权回迁安置方式补偿给原权利人工业用房、配套用房的，不属于前述分割转让情形。回迁用房可以整体转让，但需分割、分割转让和抵押的应按项目整体执行前述规定。分割转让的受让人仅限于项目产业链合作伙伴。受让人不得申请再次分割，自完成登记之日起5年内不得申请再次转让（在不动产证书附记项中注记清楚起止时限）。

（六）降低补公负担。“工改工”项目补公用地面积或补公建筑面积按照国土空间详细规划、城市设计、环境保护、消防安全等相关要求确定，取消补公用地不小于3000平方米且不小于已供建设用地面积15%的限制。

（七）鼓励实施连片“工改工”。在工业用地控制线内鼓励连片“工改工”，允许各工业地块的配套用房集中设置、整体核算计容积率占比。省土地增值税补助专项资金优先安排用于支持用地面积达到10万平方米（按照改造前已供建设用地面积核算）的连片“工改工”项目建设。

五、稳步推进“工改产”

（一）合理确定实施区域。“工改产”仅限于在工业园区范围外划定的区域内实施，并优先安排在横琴新区及一体化新拓展区域、香洲区前山——南屏创新产业走廊及市政府批准的科技创新园区、科技创新重点项目和各区重点产业片区。实施区域的具体范围，应由各区政府（管委会）提出方案，征求市自然资源部门及市工信、商务等产业主管部门意见后报市政府审批。

（二）优化开发规模确定方式。“工改产”项目取消容积率上限5.0的限制，按照我市现行城市更新单元规划开发规模测算的有关规定执行。简化“工改产”项目规划调整审批程序，容积率5.0（含）以内的，按照详细规划局部调整程序办理。

（三）加大配套扶持。“工改产”项目配套用房计容建筑面积占比上限可提高至30%。配套用房中的宿舍可参照公租房标准进行设计。用地面积达到5万平方米（按照改造后用地面积核算）的“工改产”项目，在保障项目产业用房不低于项目总计容建筑面积50%的前提下，可以配置一定比例的商务用地及配套型住宅用地，并可独立地块建设，合计用地面积占比最高可达30%。商务用地计容建筑面积占比最高可达10%，该地块地价独立核算，按照《珠海市人民政府关于印发珠海市城市更新项目地价计收办法的通知》(珠府〔2019〕60号)第十一条规定标准计收；配套型住宅用地计容建筑面积占比最高可达20%，该地块地价独立核算，按相应用途单宗土地市场评估价的100%计收。

（四）允许分割转让。“工改产”项目产业用房、配套用房和配套型住宅用房的分割转让及受让按照我市新型产业用地及孵化器有关规定执行。以产权回迁安置方式补偿给原权利人产业用房、配套用房的，不属于前述分割转让情形。回迁用房可以整体转让，但需分割、分割转让和抵押的应按项目整体执行前述规定。商务用地、配套型住宅用地及地上物业，在项目产业用房竣工验收前，不得分割转让。商务用地的地上物业可以整体转让或分割转让，受让人仅限于入驻本项目的企业。受让人不得申请再次分割，自完成登记之日起5年内不得申请再次转让（在不动产证书附记项中注记清楚起止时限）。

（五）优化补公要求。拆建类“工改产”项目应按规定提供用地补公或建筑补公。已供建设用地面积小于10000平方米的，在符合国土空间详细规划的前提下，允许采取同时核算用地补公和建筑补公的方式落实补公要求。对应补公要求的达成率合计达到100%即可认定为已按政策规定完成补公。达成率的计算公式为“（实际用地补公比例÷15%+实际建筑补公比例÷10%）×100%”。

（六）鼓励实施连片“工改产”。各新型产业地块的配套用房允许集中设置、整体核算计容积率占比，与产业用房同步设计、报批、建设和验收。

六、严格控制“工改商”

（一）严控商服用地建设。国土空间详细规划用途含商服用地的旧厂房用地，以及2020年8月27日后申请“工改商”的改建、拆建更新项目，必须由政府收购土地使用权后重新进行土地招拍挂，符合以下情形之一的除外：

1.既有临改项目经属地区政府（管委会）同意按照分流处置相关规定办理的；

2.与市政府批准的“工改居”项目一并实施的。

（二）严控增量规模。2020年8月27日前已完成申报主体资格认定的“工改商”拆建更新项目，开发规模应当严格按照我市现行城市更新单元规划开发规模测算有关规定执行。

（三）严肃处理违规审批行为。未按本条第（一）、（二）款执行的，暂停项目所在区的新增建设用地报批（国家、省和市重点项目除外）。

七、严格限制“工改居”

“工改居”项目必须由政府收购土地使用权后进行土地招拍挂，符合以下情形之一且经市政府批准的除外：

（一）经政府相关部门首次核算，承担联动补公项目建设成本达10亿元（含）以上的；

（二）全部用于建设保障性住房（含人才住房）的。

八、规范补偿标准

（一）“工改工”“工改产”项目产权补偿标准。“工改工”“工改产”项目采取产权补偿方式的，相应补偿给原权利人的工业用房或产业用房、配套用房按原有合法建筑面积的1.1倍核算。配套用房可以按1：1比例调换为工业用房或产业用房，但工业用房或产业用房不得调换为配套用房。

（二）“工改工”“工改产”项目货币补偿标准。“工改工”“工改产”项目采取货币补偿方式的，补偿标准按照我市及各区有关土地收购补偿规定执行。

（三）“工改商”“工改居”项目补偿方式及补偿标准。“工改商”“工改居”项目应采取货币补偿方式，补偿标准按照市政府有关土地收购补偿规定执行。

九、支持联动开发

（一）完善园区配套服务。工业园区范围内的市政和交通基础设施、公共服务设施允许纳入补公项目，与工业园区周边的拆建类城市更新项目联动，由拆建类城市更新项目实施主体承担建设。

（二）加大园区标准厂房供给。鼓励工业园区周边的拆建类城市更新项目实施主体投资建设标准厂房，建成后产权移交政府，并按规定给予相应容积率奖励。

十、强化政府统筹监管

（一）加强组织领导。各区政府（管委会）应成立“工改工”“工改产”项目协调服务专项领导小组，统筹协调解决项目监管协议制定及协议履行情况核实过程中有关困难和问题，对项目涉及重大事项进行集体决策。

（二）加强准入监管。“工改工”“工改产”项目资格认定实行产业准入和主体准入制度。各区产业主管部门应根据市级有关部门制定的相关准入标准指引，负责辖区范围内“工改工”“工改产”项目产业准入、主体准入及可分割转让部分用房的受让主体资格的审查及监管工作；提前介入对项目产业规划布局予以指导，引导企业对项目投资、产值、税收等经济指标进行分析。未明确产业主管部门的，应由各区政府（管委会）发改部门对应我市新型产业准入目录逐一明确相应行业主管部门，由各行业主管部门牵头，相关职能部门配合履行上述职责。依据相关规定，项目产业准入、主体准入需征求市相关职能部门意见的，应按规定落实。未明确行业主管部门或未按规定征求市相关职能部门意见的，不得受理审批“工改工”“工改产”项目。

（三）加强项目实施监管。各区产业主管部门或相应行业主管部门应牵头编制具体的“工改工”“工改产”项目评价考核办法；结合考核办法编制项目履约监管协议，包括但不限于投产时间、投资强度、产业导向、产出强度、财政贡献强度、违约责任等相关条款；同时应联合区城市管理和综合执法部门、项目属地镇政府、街道办事处定期加强实地巡查走访，依据改造方案批复文件和监管协议巡查产业空间使用情况，对擅自改变建筑使用功能、违规分割、违规转让等问题加大查处力度。

十一、政策衔接

（一）在本意见印发施行前已完成申报主体资格认定的旧厂房更新项目，且原规定与本意见无冲突的，仍可继续审批。

（二）保税区、跨境工业区等海关特殊监管区，应按照海关监管政策执行，不得安排生活服务设施。

（三）本意见未明确事宜，按照省、市现行有关规定执行。

十二、其他

（一）本意见由珠海市自然资源局负责解释。

（二）本意见自2021年 月 日（印发之日）起施行，有效期至2026年 月 日（五年）。本市相关规定与本意见不一致的，按本意见执行。